중개수수료 계약 전에 계산하는 방법
얼마 전 전셋집 계약서를 보다가 중개수수료가 예상보다 높아 잠깐 계산기를 켰습니다. 거래금액에 요율만 곱하면 끝일 줄 알았는데, 거래 종류에 따라 요율이 다르고 금액이 낮으면 별도의 한도액도 있더군요. 계약 전에 내 몫이 얼마인지 가늠할 수 있도록 계산 순서부터 짚어볼게요.
먼저 거래금액과 집의 종류를 확인해요
아파트나 빌라 같은 주택을 매매한다면 계약서의 매매가격이 계산 기준입니다. 전세는 보증금이 기준이고요. 월세는 보증금에 월세의 100배를 더한 금액을 씁니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 70만 원이면 중개수수료를 계산할 때 쓰는 거래금액은 8,000만 원입니다. 계약 기간 동안 실제로 내는 월세 총액과는 다른 숫자예요.
다만 이렇게 계산한 월세 거래금액이 5,000만 원 미만이면 월세에 100이 아닌 70을 곱합니다. 보증금 1,000만 원, 월세 30만 원이라면 처음 계산한 금액은 4,000만 원이므로 거래금액을 3,100만 원으로 다시 잡는 식입니다. 여기서부터 요율 구간이 달라질 수 있어요.
오피스텔이나 상가를 계약한다면 주택 요율을 그대로 적용하면 안 됩니다. 일정 요건을 갖춘 오피스텔은 별도 요율을 쓰고, 그 밖의 비주택도 기준이 다릅니다. 같은 ‘원룸’이라는 이름으로 광고됐어도 건축물의 종류를 먼저 확인하는 게 정확합니다.
주택 중개수수료 상한은 얼마일까요
주택 중개수수료는 ‘거래금액 × 해당 구간의 상한요율’로 최대 금액을 계산합니다. 국가법령정보센터에 실린 공인중개사법 시행규칙의 주택 기준을 금액별로 보면 다음과 같습니다.
매매할 때
- 5,000만 원 미만: 0.6%, 최대 25만 원
- 5,000만 원 이상~2억 원 미만: 0.5%, 최대 80만 원
- 2억 원 이상~9억 원 미만: 0.4%
- 9억 원 이상~12억 원 미만: 0.5%
- 12억 원 이상~15억 원 미만: 0.6%
- 15억 원 이상: 0.7%
전세나 월세로 빌릴 때
- 5,000만 원 미만: 0.5%, 최대 20만 원
- 5,000만 원 이상~1억 원 미만: 0.4%, 최대 30만 원
- 1억 원 이상~6억 원 미만: 0.3%
- 6억 원 이상~12억 원 미만: 0.4%
- 12억 원 이상~15억 원 미만: 0.5%
- 15억 원 이상: 0.6%
요율을 곱한 결과와 별도 한도액이 모두 있는 구간에서는 더 낮은 금액이 상한입니다. 앞의 보증금 1,000만 원·월세 70만 원 사례는 거래금액 8,000만 원에 0.4%를 곱하면 32만 원이 나옵니다. 하지만 이 구간의 한도액이 30만 원이어서 중개수수료 상한은 30만 원입니다. 보증금 3억 원인 전세라면 0.3%를 적용해 90만 원이고요.
상한요율이 곧 청구 금액은 아니에요
상한은 말 그대로 받을 수 있는 최대치입니다. 공인중개사법 시행규칙은 시·도 조례의 요율한도 안에서 의뢰인과 중개사가 금액을 협의하도록 정하고 있어요. 4억 원짜리 주택 매매의 상한이 160만 원이라고 해서 반드시 160만 원을 내야 하는 건 아닙니다. 계약 전에 적용 요율과 금액을 이야기해 두면 나중에 기억이 엇갈릴 일도 줄어듭니다.
중개수수료는 매도인과 매수인, 또는 임대인과 임차인이 각각 부담하는 구조입니다. ‘상한 90만 원’이라는 계산 결과는 양쪽이 합쳐서 나눌 금액이 아니라 각 의뢰인에게 적용되는 상한을 뜻합니다. 다만 각자가 실제로 낼 금액은 중개사와 협의한 내용을 확인해야 합니다.
부가가치세도 따로 확인할 부분입니다. 서울시 부동산 중개정보 안내에는 중개보수의 부가가치세가 별도라고 나와 있습니다. 안내받은 금액에 부가가치세가 포함됐는지, 최종 지급액이 얼마인지 계약 전에 물어보는 편이 편합니다. 중개대상물 확인·설명서의 중개보수와 산출 내역도 함께 확인할 수 있어요.
언제 내는지도 계약서에 적어두면 편해요
계약서를 쓰는 날 중개수수료를 바로 내야 한다고 생각하기 쉽습니다. 실제 지급 시기는 중개사와 의뢰인이 약정한 날을 따릅니다. 별도 약정이 없다면 공인중개사법 시행령에 따라 거래대금 지급이 완료된 날이 지급 시기입니다. 전세라면 잔금을 치르는 날을 떠올리면 이해하기 쉬워요.
계약 전에는 거래금액, 적용 요율, 한도액, 부가가치세 포함 여부, 지급 시기를 한 번에 확인해 두면 좋습니다. 숫자 몇 개만 미리 맞춰 봐도 중개수수료 이야기가 훨씬 수월해지더군요. 제 경우에는 계산한 금액을 메모해 계약서의 산출 내역과 나란히 확인하는 방법이 가장 편했습니다.
