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부동산 세법
취득의 종류, 취득시기, 취득세 과세표준, 취득세율
취득세
작성자: 최고관리자 댓글 0 건 조회 151회 작성일 23-09-08 13:09

1. 취득의 종류

유상승계취득

    • 매매, 교환(쌍방취득), 현물출자(법인이 납세의무), 대물변제(이혼 시 위자료), 부담부 증여(채무인수 부분)
    • 연부취득은 매회 연부금지급 시 취득(계약보증금 포함)
    • 유상승계취득자의 상대방은 양도소득세 납세의무)

무상승계취득

    • 상속, 증여, 이혼 시 재산분할, 부담부증여 시 (채무인수 이외의 부분), 법인의 합병

원시취득

    • 신축, 매립, 간척, 시효취득

간주취득

    • 지목변경, 개수, 차량등 종류변경, 과점주주(비상장법인만 적용, 설립 시 과점주주 과세 제외)

2. 취득시기

유상승계취득

(가) 원칙 : 사실상 잔금일 vs 등기.등록일

(나) 예외 : 계약상 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 않는 경우에는 계약일로부터 60이리 경과한 날)vs 등기.등록일

(다) 연부취득 : 사실상 연부금지급일vs 등기.등록일

(라) 취득으로 보지 않는 경우( 취득일로부터 60일 이내에 증명된 것에 한함)

    •  화해조서, 인낙조서
    •  공정증서
    •  계약해제신고서
    •  부동산거래계약 해제등 신고서
    •  

무상승계취득

    • 상속 : 상속개시일
    • 증여 : 증여계약일 vs 등기.등록일(양도세 - 증여 받은날)
    • 이혼시 재산분할 : 등기.등록일

 

원시취득

    • 신축, 개수 : 사용승인서 받은 날vs 사실상 사용일
    • 매립.간척 : 공사준공인가일 vs 사실상 사용일
    • 시효취득 : 등기.등록일(양도세 - 점유개시일)
    •  

간주취득

    • 지목변경, 차량등 종류변경 : 공부상변경일 vs 사실상 변경일(단, 변경 전 사용하는 부분은 사실상 사용일)

조합원에 귀속되지 않는 토지 

    • 주택조합 : 사용검사받은 날
    • 재건축조합 : 소유권이전고시일의 다음날

취득세 과세표준

유상승계취득

    • 원칙 : 사실상 취득가격(부당행위 시 시가인정액)   **시가인정액 : 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 
    • 연부 :  매회 연부금액

무상취득

    • 상속  :  시가표준액
    • 상속 이외  : 시가인정액 ( 시가표준액 : 시가표준액)
    • 시가표준액 1억원 이하 : 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택

원시취득

    • 원칙 : 사실상 치득가격
    • 법인이 아닌 자가 건축물 건축 시 사살상 취득가격 확인 불능  :  시가표준액

간주취득

(가) 원칙 : 층가한 가액

(나) 예외(법인이 아닌 경우)

    •  - 지목변경 : 변경된 시가표준액 - 변경 전 시가표준액
    •  - 차량 등 종류변경 : 시가표준액
    •  - 개수 : 원시취득과 같음
    •  

---- 사실상 취득가액 ----

할인받은 경우 :  할인 받은 금액

1. 포함하는 경우

    • 건설자금 자(개인제외)
    • 할부이자, 체료(개인제외)
    • 중개부수(비-개인제외)
    • 각종 담금, 용역비(설팅), 수수료
    • 취득자조건(정)부담액, 채무인수액
    • 민주택매각차손(동일 금융기관 차손한도)
    • 붙박이장,가전제품, 정원 , 부속시설물(치비)

2. 포함하지 않는 경우

    • 광고선전비
    • 전기.가스 등 이용자 분담금
    • 이주비 등 별개의 권리보상
    • 부가가치세

 

4. 취득세 세율

1️⃣ 표준세율 및 주택에 대한 중과세율

표준세율(50% 가감)

  • 유상취득 ; 4% (농지 3%)
  • 증여 취득 : 3.5% (비영리사업자 : 2.8%)
  • 상속 취득 : 2.8% (농지 2.3%)
  • 원시 취득 : 2.8%
  • 공유물 분할 취득 : 2.3% (본인 지분 초과 시 초과분 제외)

 

주택 유상취득

1주택 :  1~3%

2주택  : 조정 : 8% (조정 외 : 1~3%)

3주택  : 조정 12% (조정 외 : 8% )

4주택 이상 :  12%

  • 법인 :12% (일시적 2주택 : 1~3%)
  • 증여 : 조정 + 3억 이상 주택 :12% (단, 1세대 1주택자가 직계나 배우자에게 증여 시, 재산분할, 합병 등 제외)

  주택 수   포함

  • 신탁주택
  • 20.8.12 이후 취득하는 입주권, 분양권, 주택으로 과세 되는 오피스텔
  •  

주택 수 제외

  • 시가표준액 1억원 이하 주택( 정비구역등 제외)
  • 시가표준액 1억원 이하 오피스텔
  • 상속개시일부터 5년 미경과(주택, 조합입주권, 주택분양권, 오피스텔)
  • 노인복지주택, 공공지원민간임대주택, 이린이 집, 사택, 미분양주택, 농어촌주택, 등록문화재 해당 주택, 멸실 목적 취득주택
  •  

중과제외

  • 시가표준액 1억원 이하(정비구역 제외)
  • 법정 부동산회사, 은행 등의 채권보전용
  • 노인복지주택, 공공지원민간임대주택, 이린이 집, 사택, 미분양주택, 농어촌주택, 등록문화재 해당 주택, 멸실 목적 취득주택

 

2️⃣ 특례세율

등기.등록대상이 아닌 취득(종전 취득세만 과세, 등록세 X)

중과기준세율 : 2% (취득 O , 등록 X ) (암기: 임시무지개과차 등)

  • 1년 초과 임시건축물, 시설물, 무덤, 등기 후 취득 등
  • 간주취득 (지목변경, 개수, 과점주주, 차량 등 종류변경)
  • **개수 시 면적 증가 : 원시 취득 (2.8%)
  •  

형식적인 소유권 취득(종전 등록세만 과세) 표준세율 - 2% (취득 X, 등록O), 주택 유상 : 1~3% × 50%

  • 환매
  • 상속 (1가구 1주택 - 고급주택 제외, 취득세 감면 대상 농지)
  • 법인합병
  • 분할(공유물, 재산), 공유권 해소 위한 지분이전 등
  • 건축물이전(이전 시 가액 증가 : 표준세율(2.8% - 원시취득))
  • 벌채하여 원목 생산하기 위한 입목 취득
  •  

3️⃣ 중과세율

사치성재산(표준세율 + (2% × 4))

 

  • 골프장 : 토지, 건물, 입목 ,회원제 골프장(일반 및 회원권 중과 X )
  • 고급오락장 (건축물, 부속토지 10배) : 신고 기한 내 용도변경 시 중과 X
  • 고급선박
  • 고급주택(건축물, 부속토지 10배) : 신고 기한 내 용도변경 시 중과 X

 

  •  - 다가구 : 각각 1구을 공동주택 기준 적용(고급판정 시만)
  •  - 겸용주택 : 주거용 면적만 주택

 

과밀억제권역 (표준세율 + (2% X 2))

  • 공장 신설.증설 : 토지, 건축물, 차량, 기계(5년내 취득)
  • 모든 법인의 본점용 부동산 신축.증축
  • 토지, 건축물(신탁부동산 포함)

 

대도시(표준세율 X3 ) - (2% X 2 )

  • 공장 신설.증설: 토지, 건축물
  • 모든 법인의 모든 부동산 취득
  • 토지, 건축물(신탁부동산 포함)
  • 산업단지, 도시형 업종 중과 배제

 

중과배제(과밀억제권역, 대도시 공통)

  • 산업단지 유치지역, 공업지역 , 도시형 공장
  • 연면적 500m 2 미만
  • 승계취득, 업종변경, 동일규모 재축, 기계 등 노후대체
  • 과밀에서 과밀 이전
  • 5년 경과 후 신설. 증설

 

중과되는 지역

  • 과밀억제권역 = 대도시 (산업단지 등 제외)

 

취득세 세율 적용방법

  • 5년가 사후관리(추징세액 = 중과세액 - 기납부세액(가산세 제외)
  • 신설.증설한 자 와 소유자 다른 경우 : 소유자가 신설.증설로 적용
  • 둘 이상 세율 적용 시 높은 세율
  • 과밀억제권역 및 대도시 동시 적용 시 : 표준세율의 3배

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